Vendi uma casa em 2023: Quanto pago de mais-valias em 2024?

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Quais os casos isentos da tributação de mais-valias? 

Caso tenha vendido uma casa em 2023, este ano pode então ter de pagar as mais-valias imobiliárias sobre essa venda. Isto acontece quando o valor da venda é superior ao valor pelo qual comprou o imóvel. Neste caso, a tributação é feita em sede de IRS, consoante os escalões em vigor. 

Mas nem todas as mais-valias estão sujeitas a imposto: Ora, se comprou a casa (que agora vendeu) antes de 1 de janeiro de 1989, as respetivas mais-valias não são tributadas. 

Note ainda que está também uma lei em vigor que permite a isenção da tributação de mais-valias referentes às vendas de casas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Mas mediante dois requisitos: o valor ganho com a venda, depois de ser direcionado à amortização do crédito habitação do imóvel vendido, deve ser aplicado na amortização de outro crédito habitação - de finalidade própria e permanente, próprio ou de um familiar – realizando esta aplicação dentro de três meses após a venda. 

Porém, também pode ficar isento da tributação quando vende um imóvel de habitação própria permanente cujo valor da venda é direcionado para a compra de outro imóvel com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda. 

E, por fim, tem ainda direito à isenção se tiver mais de 65 anos ou estiver reformado, tendo que investir o valor da venda num contrato de seguro, por exemplo, um plano poupança-reforma, num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização. 

De ressalvar ainda que a isenção corresponde ao valor investido – se investir o valor total, tem isenção completa, mas se investir parte do valor, a isenção é proporcional a essa parte. 

Como calculo as mais-valias do imóvel que vendi? 

A tributação das mais-valias em sede de IRS é calculada por englobamento, pois as mesmas são somadas aos restantes rendimentos anuais (daí serem apenas tributadas no ano seguinte à venda). Pelo que, não existe uma taxa específica. 

Por norma, só 50% das mais-valias são tributadas, mas existem exceções. Imóveis que beneficiaram de apoios públicos não reembolsáveis para aquisição, construção, reconstrução ou com obras de conservação de valor superior a 30% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) e que sejam vendidos antes de decorridos 10 anos, estão sujeitos à tributação de 100% das mais-valias. 

A fórmula que determina o valor tributável é: 

Valor da realização/venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - (encargos com a aquisição e venda + despesas com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos) 

Exemplificando, considerando uma casa comprada em 2008 por 180 mil euros, vendida em 2023 por 270 mil euros e o proprietário teve um custo de 17 mil euros em encargos, as mais-valias são: 

270.000 - (180.000 x 1,20) - 17.000 = 37.000 

Considerando que, neste caso, apenas 50% deste valor é tributado, ou seja, 18.500 euros. Este é o valor de mais-valias imobiliárias com a compra da casa sujeito a tributação. 

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