Novo simplex dispensa licenças na venda de casa. Saiba os riscos e proteja-se

Para facilitar a compra ou venda de casa, também pode contar com a ajuda de uma agência imobiliária - como a Casa no Minuto – que garante a reunião de todos os documentos necessários para uma aquisição ou venda de imóvel em conformidade. Mas perceba, antes, como funciona o Simplex. 

De que forma o novo Simplex facilita a compra e venda de casa? 

O novo diploma aprovado e promulgado pelo Presidente da República a 4 de janeiro permite a dispensa de licenças na habitação e uniformização e simplificação dos licenciamentos nas autarquias. 

Na compra e venda de casa, este documento determina que deixa de ser obrigatório apresentar licenças de utilização para adquirir um imóvel. 

Este diploma engloba 26 medidas com impacto no licenciamento urbanístico, por forma a tornar a habitação mais acessível em Portugal, sendo que o Decreto-Lei n.º 10/2024, permite “eliminar licenças, autorizações e exigências administrativas desproporcionadas que criem custos de contexto”, para obter um “licenciamento zero”. 

A medida relacionada à compra de imóveis está já em vigor desde dia 1 de janeiro e simplifica “as formalidades relacionadas com a compra e venda do imóvel, eliminando formalidades que não representam valor acrescentado”, dispensando os vendedores de entregar a ficha técnica de habitação e da autorização de utilização. 

Além disso, as medidas deste diploma potencializam o aumento do número de casas no mercado. 

Isto porque facilitará a reconversão de imóveis comerciais para efeitos de habitação, sem deliberação de condomínio. O que significa que um proprietário de um imóvel com uma loja, por exemplo no rés do chão, pode passar o espaço para habitação, sem ter de pedir aos vizinhos do prédio em questão por autorização, pedindo diretamente o licenciamento à autarquia. Esta medida só ficará em vigor a 4 de março de 2024. 

Ainda para simplificar a habitação, especificamente os processos urbanísticos das autarquias, será lançada uma Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos. Esta irá possibilitar a entrega de pedidos online, consultar os processos, prazos e certidões de isenção de procedimentos urbanísticos, em formato Building Information Modelling (BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis. Está prevista entrar em vigor a 5 de janeiro de 2026. 

No que toca à agilização dos licenciamentos, os técnicos responsáveis dos projetos terão maior responsabilização no processo de emissão da própria autorização para utilização dos imóveis. Podem apresentar os projetos às autarquias, cujas têm 20 dias para uma resposta. Se a autarquia não responder ao pedido, a autorização para utilização da habitação passa a estar aprovada automaticamente. 

Este processo torna-se desafiante na medida em que o atraso nas respostas pode ser responsabilidade de entidades externas. O que começa a levantar certos riscos para quem compra e vende imóveis, como veremos em seguida. 

Quais os riscos do Simplex na compra e venda de casa? 

O risco mais preocupante sobre o Simplex para a compra e venda de casa, é a permissão para que imóveis sem licença de utilização, construídos ilegalmente e sem nunca terem sido legalizados, sejam transacionados. 

Ou seja, uma vez que quem vai comprar uma casa sem necessitar de verificar a licença de utilização, mais probabilidades existem em estar a comprar um imóvel ilegalizado, ou com obras ilegais.  

Segundo Jorge Batista da Silva, em declarações ao Idealista, os riscos prendem-se no seguinte: A autarquia pode fazer uma fiscalização mediante queixa; o imóvel pode estar em incumprimento com as regras de construção e segurança; pode não conseguir um financiamento em caso de crédito habitação (e pode ainda perder o sinal do contrato de promessa compra e venda (CPCV) se depois não tiver o financiamento aprovado), bem como fica depois com um imóvel desvalorizado e com menor probabilidade de conseguir vender no futuro. 

Proteja-se: Não ser obrigatória a licença, não significa que não possa pedir 

Então, ainda que deixe de ser obrigatório apresentar uma licença de habitação na hora da escritura, não significa que o comprador não possa pedir a apresentação da mesma. 

Por isso, o comprador deve estar informado e continuar a exigir a presença da licença ao adquirir o imóvel, antes sequer da assinatura do CPCV. 

O Bastonário da Ordem dos Notários alerta “Tenham bastante cuidado na realização dos contratos [de promessa de compra e venda], porque neste momento a proteção e segurança que tinham – de só comprar imóveis licenciados ou que o Estado tinha dispensado o seu licenciamento por algum motivo - já não existe. E, portanto, devem-se informar junto do notário sobre quais são os riscos que estão a correr ou se o imóvel está em conformidade para avançarem com o negócio”. 

Relativamente a uma casa ainda em construção, ao Idealista, Jorge Batista da Silva aconselha a assinatura do CPCV “com a prova da licença de construção”, por forma a assegurar que “o imóvel que se está a comprometer a comprar, está a ser construído com uma licença de construção válida, e garantir que existe uma licença de utilização antes da escritura. 

No caso de um imóvel construído, só é necessário requerer a licença de utilização, que já engloba a licença de construção. 

Então, para que se proteja durante este processo, não só é necessário estar informado, como acompanhado. Para que não incorra no erro de estar a comprar uma casa sem licença de utilização, recorra a uma agência imobiliária na hora de escolher o imóvel que quer adquirir.  

Uma agência imobiliária, como a Casa no Minuto, garante que o imóvel está em conformidade e legalizado a nível burocrático. Com um consultor imobiliário do seu lado, esclarece todas as suas questões e receios, e vê o seu processo de compra de casa mais simplificado, sendo guiado por todos os passos. Contacte-te a Casa no Minuto para aceder a este serviço, e os intermediários de crédito da Poupança no Minuto no caso de querer recorrer a crédito habitação!