Financiamento a 100% no crédito habitação: É possível?
É possível comprar uma casa sendo 100% financiada pelo banco? Atualmente, existem limites ao valor que os bancos podem emprestar. Mas existe uma exceção. Explicamos qual neste artigo.
Qual o teto máximo que os bancos financiam?
Desde 2018, os bancos mudaram os tetos máximos de financiamento no que toca a imóveis comprados através de crédito habitação. Enquanto, antes dessa data, os bancos podiam emprestar 100% do valor das casas, atualmente já não é possível.
O Banco de Portugal impôs novos limites ao loan-to-value (LTV), limitando a percentagem de valor que os bancos podem conceder de empréstimo. Então, para habitação própria e permanente, os bancos podem emprestar até 90% do valor do imóvel, e para habitação secundária, até 80% do valor. Ou seja, se o imóvel que pretende adquirir tiver um custo de 200 mil euros, se se destinar a primeira habitação, tem de dar, pelo menos 10% do valor (20 mil euros), e se a finalidade for segunda habitação, 20% do valor (40 mil euros).
Note, porém, que o LTV é aplicado sob o valor do imóvel mais baixo entre o de aquisição e o de avaliação. Isto é, caso o imóvel tenha um valor de aquisição de 200 mil euros, mas for avaliado em 180 mil euros, por exemplo, no caso da primeira habitação tem de dar 10% desse valor (18 mil euros).
E repare ainda que os 10% são o teto mínimo que os bancos podem cobrar, sendo que podem pedir acima desse valor. Vai depender do seu perfil financeiro enquanto cliente. Podem oferecer melhores condições, quanto menos risco de incumprimento houver.
Há alguma forma de obter financiamento a 100%?
Atualmente, existe uma exceção prevista na lei que permite obter um financiamento ou LTV de 100%. Se um imóvel estiver sob a posse de uma instituição financeira, como o banco, tendo sido objeto de penhora, pode conseguir comprar a casa através de crédito financiado totalmente. Para isso, é necessário contratar o crédito habitação na entidade que é detentora do imóvel.
Isto acontece porque, por norma, o banco pretende dispensar os imóveis que detém, por terem sido penhorados a outros clientes. Esses devedores foram alvo de incumprimento, pelo que o banco instaura uma ação executiva de forma a vender o imóvel e liquidar a dívida.
Posso contratar um crédito pessoal para a entrada inicial?
Não, por lei não é possível contratar um crédito pessoal para a entrada inicial do crédito habitação.
Uma vez que a lei imposta aos limites do LTV teve como objetivo proteger os bancos do risco de incumprimento dos clientes, ao estar a realizar dois créditos, o risco permanece.
Ou seja, ter dois créditos contratados aumenta, na mesma, a taxa de esforço de um cliente e o risco a que os bancos se expõem é igual caso concedessem o financiamento do imóvel a 100%.
Por isso, conceder um crédito pessoal como complemento ao crédito habitação é, atualmente, ilegal e em desacordo com o pretendido pela lei.
Como conseguir o financiamento máximo do banco?
Para conseguir o financiamento máximo do banco, necessita de cumprir alguns requisitos de forma que a instituição considere o seu empréstimo de baixo risco.
Quanto maior nível de risco e incumprimento, menos financiamento o banco dá. Logo, se tiver um perfil financeiro sólido, pode conseguir o limite máximo de LTV que o banco pode atingir mediante a finalidade do imóvel.
Ou seja, convém que a sua taxa de esforço (peso dos encargos de crédito nos rendimentos mensais líquidos), esteja dentro da percentagem ideal. O limite máximo que os bancos permitem para a taxa de esforço, de acordo com as indicações do Banco de Portugal, é de 35%.
Além disso, também pesa como requisito o facto de o proponente ter um contrato profissional por tempo indeterminado, pois indica uma maior estabilidade e previsibilidade dos rendimentos a receber.
Depois, quanto mais titulares o crédito tiver, melhores condições é possível conseguir. Isto porque mais do que uma pessoa indica mais rendimentos, o que diminui o nível de risco de incumprimento das prestações mensais. O mesmo acontece caso existam fiadores, sendo mais uma garantia.
É importante estar informado em relação a todo o processo de crédito habitação previamente, antes de avançar com a contratação, para tomar a melhor decisão para si. Quanto mais souber, melhor decide e mais consegue poupar. Para isso, pode optar pela ajuda de um intermediário de crédito, como os da Poupança no Minuto, que tratam de toda a burocracia com os bancos e esclarecem todas as suas dúvidas, através de um serviço gratuito e personalizado.
