Crédito habitação: Taxa de juro fixa, mista ou variável?

O que é uma taxa de juro fixa? 

Contratar uma taxa de juro fixa para o seu crédito habitação implica que o valor da taxa não se altere desde o início ao fim do contrato, uma vez que não está associada a nenhum indexante.  Ou seja, independentemente das variações do mercado, a mensalidade vai permanecer a mesma que acordou com o banco no momento da contratação.  

Para determinar o valor que vai pagar de taxa fixa, o banco tem em conta alguns fatores: o valor praticado no mercado interbancário, influenciado por acontecimentos macroeconómicos (como crises financeiras, guerra, a pandemia), bem como o perfil do cliente, tendo em conta o risco de incumprimento, as garantias que tem, e o loan-to-value (relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel). 

Quais as vantagens e as desvantagens da taxa fixa? 

Ao escolher a taxa de juro fixa garante uma maior estabilidade e segurança, sabendo sempre o valor que vai pagar ao final do mês pelo seu crédito habitação. Uma vez que a prestação não é revista, não é apanhado desprevenido pela incerteza de quanto vai pagar de taxa no final do mês. 

Com a previsibilidade de ter uma taxa fixa no crédito, é mais fácil de gerir o orçamento mensal familiar, alocando sempre o mesmo valor para poupança.  

No entanto, o valor dos juros desta taxa é, por norma, mais elevado do que os valores da taxa variável com as mesmas condições. Mas este fator depende do contexto económico europeu que estivermos a ultrapassar, sendo que, atualmente, por exemplo, não se verifica, como veremos mais abaixo. 

O que é uma taxa de juro variável? 

Já uma taxa de juro variável está associada a um indexante, pelo que está depende de variações. A taxa variável está indexada à Euribor, que, sempre que desce ou sobe, faz com que o valor da taxa acompanhe. Mas para compreender melhor este aspeto, vamos perceber o que é a Euribor e como funciona. 

A Euribor representa a média das taxas de juro praticadas nos empréstimos dos bancos da Zona Euro. É definida pela Federação Europeia de Bancos e é o indexante de referência para vários produtos financeiras, como o crédito habitação.  

Este indicador pode ser escolhido pelos mutuários do crédito em diversos prazos, sendo que os mais comuns do crédito habitação são a 3, 6 ou 12 meses. O que significa que, se um cliente optar pela Euribor a 3 meses, trimestralmente a sua prestação do crédito é revista e, se a Euribor estiver a subir, também a mensalidade vai ficar mais elevada. 

O valor da taxa variável é determinado através da soma da percentagem da Euribor e do spread, outra taxa do crédito habitação. Na sua essência, o spread equivale à margem de lucro do banco, e é definido através do nível de risco do cliente, garantias dadas, o valor do imóvel, e produtos adicionados ao crédito. 

Quais as vantagens e as desvantagens da taxa variável? 

Em linha com as vantagens e desvantagens da taxa fixa, o contrário acontece com a taxa variável. Ou seja, a maior vantagem de contratar uma taxa variável é que, por regra, o valor é mais baixo do que uma taxa fixa.  

Sempre que a Euribor se encontra em valores baixos, a taxa variável acompanha e pode tornar a prestação mensal de um crédito habitação relativamente baixa. O que pode tornar o orçamento mensal com uma maior folga, que pode colocar numa poupança.  

Mas a desvantagem passa então pelo facto de ser uma taxa que oferece menos estabilidade do que a fixa, uma vez que pode sofrer alterações sempre que a prestação for revista no prazo que escolheu. Se a Euribor subir para valores elevados, a sua prestação pode aumentar várias centenas de euros. E com estas oscilações, não é possível prever quanto vai pagar de taxa no seu crédito. 

Taxa de juro mista: Contrate os dois regimes 

Ainda existe uma opção que pode escolher no seu crédito, que agrega os dois regimes acima: a taxa de juro mista. Uma taxa mista oferece uma taxa fixa durante um determinado período de tempo, acordado entre o cliente e o banco, e, após esse, prazo passa para uma taxa variável até ao final do contrato.  

Pode ser uma boa opção para os clientes que preferirem experimentar os dois regimes, numa fase inicial da vida em que não têm capacidade de sofrer imprevistos com uma taxa fixa, mas numa fase mais avançada se sentirão confortáveis com a imprevisibilidade da taxa variável.  

Assim, as vantagens e desvantagens de contratar uma taxa mista dependem da altura e do contexto em que for contratada, pois será difícil prever como a Euribor estará no momento em que passar para taxa variável. 

Como escolher a taxa certa para o meu crédito habitação? 

A taxa certa para o seu crédito habitação depende de inúmeros fatores, como o seu perfil financeiro, a evolução dos seus rendimentos, quais as suas preferências e objetivos a curto, médio e longo prazo, e o contexto económico europeu. 

Analise o seu perfil financeiro, para perceber se é poupado e costuma ter uma folga mensal, ou costuma ter muitas despesas e necessita de uma mensalidade mais baixa para o seu crédito habitação; se a sua vida profissional está estável, com expectativa ou não de progressão de carreira e evolução de rendimentos; se consegue ter uma folga mensal no orçamento para suportar uma subida inesperada dos juros; se pretende aumentar o agregado familiar no futuro, ou necessita de poupar para investir num negócio. São tudo questões que deve ponderar na hora de escolher a taxa que quer aplicar ao seu crédito. 

Qual o impacto de ter uma taxa fixa ou variável atualmente? 

Através de um exemplo prático, vamos perceber qual o impacto de ter uma taxa fixa ou variável atualmente num crédito habitação. 

Vamos considerar um crédito habitação no valor de 250.000 euros, com uma taxa variável indexada à Euribor a 6 meses, um spread de 1,2%, e um prazo de maturidade de 30 anos.  

Teremos em conta a Euribor no prazo de 6 meses de maio (com efeito em julho), igual a 3,516%. Pelo que, a taxa de juro (TAN – Taxa Anual Nominal) deste crédito vai ser igual a 4,716% (spread+indexante). Então, a prestação mensal a pagar por este crédito vai ser de 1.299 euros. 

Mas se considerarmos o mesmo crédito e as mesmas condições, com uma taxa fixa, e uma TAN de 4%, a prestação vai ser mais baixa. Neste caso, ficava a pagar uma mensalidade de 1.193,54 euros pelo seu crédito habitação. 

Ou seja, atualmente, dependendo das condições do crédito, no geral é mais benéfico contratar um crédito habitação com uma taxa fixa do que com uma taxa variável. Também há campanhas a decorrer de bancos com taxas mistas, que oferecem taxas fixas bastante baixas num período inicial, passando depois para a variável.  

Porém, deve lembrar-se de que quando as taxas Euribor começarem a descer, eventualmente ficarão em valores mais baixos do que as taxas fixas.  

Neste processo, é então essencial que peça simulações a vários bancos, para analisar diferentes propostas de crédito e diversas opções de taxa de juro e restantes condições. Por ser um processo moroso e burocrático, pode sempre contratar um intermediário de crédito que o ajude e acompanhe, como o Poupança no Minuto. O serviço é totalmente gratuito e passa por uma análise financeira da sua situação e objetivos, que é depois enviada aos bancos, negociando as melhores condições por e para si. No final, ajudam-no a comparar as propostas e a tomar a melhor decisão para a sua família.